전세계약을 앞두고 있으신가요? 안전한 계약을 위해 반드시 등기부등본 확인과 전세제도 숙지가 필요합니다. 이 글에서는 2025년 최신 기준으로, 전세계약 전 꼭 알아야 할 핵심 유의사항을 정리해드립니다.
1. 전세계약 전 등기부등본 확인
전세계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.
해당 부동산의 소유자, 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계를 확인할 수 있는 필수 서류입니다.
인터넷등기소
www.iros.go.kr
✅ 반드시 확인해야 할 항목
ㆍ집주인과 계약서 상 임대인 이름 일치 여부
ㆍ근저당·압류·가압류 설정 여부
ㆍ근저당 금액이 전세보증금보다 큰 경우 → 깡통전세 위험
ㆍ건물 용도 확인 (아파트가 아닌 건물은 주택 용도 등록 확인)
📌 인터넷등기소에서 1건당 열람 700원 / 발급 1,000원으로 누구나 확인 가능합니다.
2. 2025년부터 확대된 임대인 정보 사전조회제도 활용
2025년 5월 27일부터 임대인의 부채 및 보증 이력 정보를 사전 조회할 수 있는 제도가 확대되었습니다. 이제는 계약 전에 임대인의 위험 징후를 미리 파악할 수 있습니다.
🔍 조회 가능한 정보
ㆍHUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수
ㆍ보증금 반환보증 가입 금지 대상 여부
ㆍ최근 3년간 대위변제(보증기관이 세입자 대신 보증금 지급한 사례) 발생 여부
📌 HUG 홈페이지에서 확인 가능
3. 전·월세 계약 신고제도
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 계약일로부터 30일 이내 신고 의무가 있습니다.
✅ 전월세 신고 시 얻을 수 있는 권리
ㆍ확정일자 자동 부여
ㆍ대항력 + 우선변제권 확보 → 보증금 반환 안전망 확보
🚨 미신고 시 과태료 부과
2025년 6월 1일부터는 미신고 시 최소 2만 원~최대 30만 원 과태료 부과
4. 전세 계약 전 반드시 알아야 할 4가지 핵심 용어
계약서에 서명하기 전, 아래 4가지 개념은 반드시 숙지하세요.
🔹 확정일자
ㆍ임대차 계약 날짜를 법적으로 증명하는 절차
ㆍ전입신고 후 확정일자를 받으면 대항력 + 우선변제권 발생
🔹 대항력
ㆍ집주인이 바뀌더라도 기존 세입자의 거주 권리 보장
ㆍ전입신고 + 실제 거주 시 발생
🔹 우선변제권
ㆍ경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리
ㆍ확정일자 + 대항력 갖춘 세입자에게 부여
🔹 소액임차인 최우선변제권
ㆍ소액 세입자에 대한 추가 보호
ㆍ선순위 권리자보다 우선 변제 가능
5. 한 번의 확인이 전세 사기를 막습니다
전세사기는 등기부등본 확인, 임대인 사전조회, 전월세 신고, 4가지 기본 권리 숙지만 잘하면 충분히 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 안전하고 든든한 전세계약 하시길 바랍니다!
